Khai Hay Không Khai Thuế Nhà Cho Thuê:
Ảnh Hưởng Thế Nào Khi Vay Mua Nhà?
Việc khai thuế cho bất động sản cho thuê không chỉ giúp bạn tuân thủ luật pháp mà còn có lợi ích quan trọng khi bạn muốn vay mua nhà mới. Thu nhập từ bất động sản cho thuê có thể được sử dụng để tăng khả năng đủ điều kiện vay thế chấp. Trong khi, nếu bạn không khai thuế cho thuê, bạn có thể gặp khó khăn trong quá trình xét duyệt. Dưới đây là lý do vì sao bạn nên khai thuế cho bất động sản cho thuê của mình.
***Disclaimer: Thông tin mang tính chất tham khảo với cách xét duyệt của lender, không phải là lời khuyên về thuế, bạn tham khảo với chuyên viên thuế vụ về trường hợp của bạn. Tôi không phải chuyên viên thuế :)
1. Cách Lender Tính Thu Nhập Cho Thuê Để Xét Duyệt Khoản Vay
Khi bạn khai thuế bất động sản cho thuê, lender sẽ xem xét thu nhập từ việc cho thuê dựa trên Schedule E của hồ sơ thuế: tổng thu nhập từ cho thuê (gross rental income) và trừ đi tất cả các khoản chi phí liên quan, bao gồm:
✅ Chi phí bảo trì và sửa chữa
✅ Khấu hao tài sản (amortization/depreciation)
✅ Phí quản lý bất động sản (nếu có)
✅ Phí quảng cáo cho thuê
✅ Lãi suất vay (Interest Paid)
✅ Thuế bất động sản (Property Tax)
✅ Bảo hiểm nhà (Hazard Insurance)
✅ Phí HOA (Homeowners Association Fee)
✅ Các chi phí vận hành khác
Tuy nhiên, lender sẽ cộng ngược các khoản sau vào thu nhập của bạn, giúp tăng khả năng đủ điều kiện vay khoảng vay mới:
✔️ Tiền thuế bất (property tax)
✔️ Bảo hiểm nhà (hazard insurance)
✔️ Tiền lãi đã trả cho khoản vay hiện tại (interest paid)
✔️ Phí HOA (Homeowners Association Fee, nếu có)
✔️ Khấu hao tài sản (amortization/depreciation)
Sau khi tính toán, nếu bất động sản cho thuê có lời, khoản tiền dư thu nhập ròng này sẽ được cộng vào thu nhập của bạn để giúp bạn dễ dàng đủ điều kiện vay thế chấp mới hơn.
📌 Lưu ý quan trọng:
Nếu bạn mua căn bất động sản cho thuê trong cùng năm với khoản vay đang làm tài trợ, hoặc chưa tới kỳ khai thuế, lender sẽ chỉ tính 75% thu nhập căn cho thuê dựa trên hợp đồng thuê nhà trừ tiền hàng tháng gốc + lời + thuế đất + bảo hiểm + HOA, thay vì sử dụng thu nhập từ Schedule E.
2. Không Khai Thuế Thu Nhập Cho Thuê? Bạn Có Thể Gặp Khó Khăn Khi Vay!
Nếu bạn không khai thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê, lender sẽ không có cơ sở để tính toán và cộng thu nhập này vào hồ sơ vay của bạn. Điều đó có nghĩa là:
🔸 Tỷ lệ DTI (Debt-to-Income) cao hơn mức cho phép:
Bạn sẽ phải chứng minh thu nhập cá nhân đủ để trang trải toàn bộ PITIA (Principal, Interest, Taxes, Insurance, Association Dues) của cả căn nhà đang vay và căn cho thuê.
Principal (Tiền gốc)
Interest (Tiền lời)
Taxes (Thuế bất động sản)
Insurance (Bảo hiểm)
Association dues (Phí HOA, nếu có)
Ví dụ để bạn có thể hình dung:
Trường hợp có khai thuế căn cho thuê:
Thu nhập: $5,000/tháng
PITIA nhà chính: $2,000/tháng
PITIA nhà cho thuê: $1,800/tháng
Thu nhập ròng từ nhà cho thuê: +$200/tháng
DTI = $2,000 / ($5,000 + $200) = 38.46% → Có thể được duyệt vay theo conventional loan.
Trường hợp không khai thuế căn cho thuê:
Lender sẽ không tính thu nhập ròng từ nhà cho thuê.
DTI = ($2,000 + $1,800) / $5,000 = 76% → Không đủ điều kiện vay theo conventional loan.
🔸 Nếu thu nhập của bạn không đủ cao để đáp ứng toàn bộ chi phí trên, bạn có thể không đủ điều kiện vay theo chương trình conventional loan. Khi đó, bạn có thể phải sử dụng chương trình Non-QM, vốn có:
❌ Lãi suất cao hơn đáng kể
❌ Phí vay cao hơn
❌ Điều kiện xét duyệt khó khăn hơn
3. Kết Luận:
Việc khai thuế thu nhập từ bất động sản cho thuê giúp bạn có thể sử dụng thu nhập này để hỗ trợ việc xét duyệt khoản vay mua nhà mới. Nếu bạn không khai, bạn có thể phải chứng minh thu nhập cá nhân cao hơn nhiều hoặc chấp nhận vay theo chương trình Non-QM với chi phí cao. Do đó, nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê, hãy cân nhắc khai thuế để tránh rắc rối khi cần vay mua nhà sau này!
📌 Cần tư vấn về chương trình vay phù hợp? Hãy liên lạc (909) 323-7558 để được hỗ trợ chi tiết! 🚀