Chuyển đổi thu nhập – W2 sang 1099 hoặc 1099 sang W2

ảnh hưởng thế nào đến việc vay mua nhà?

Việc thay đổi hình thức thu nhập có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng vay mua nhà. Nhiều người hiểu lầm rằng chỉ cần có thu nhập là có thể vay ngay, nhưng thực tế, lender sẽ đánh giá nguồn thu nhập theo tiêu chí khắt khe hơn. Vì thế bạn đang định mua nhà nhưng lại muốn chuyển từ nhân viên (W2) sang tự kinh doanh (1099, self-employed, tự kinh doanh cá nhân, lập công ty hoặc contractor) hoặc ngược lại? Đừng vội vàng, vì sự thay đổi này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng vay vốn của bạn. Hãy cùng tìm hiểu để tránh những rắc rối không đáng có!

1. Chuyển từ W2 sang 1099 – lender có chấp nhận thu nhập ngay không?

Thực Tế
Không! Nếu bạn đang làm W2 và mới chuyển sang 1099 (self-employed, tự kinh doanh cá nhân, lập công ty hoặc contractor), lender sẽ không dùng ngay thu nhập của bạn để tính đủ điều kiện vay, cho dù bạn có lịch sử làm nhiều năm. Lender cần ít nhất 2 năm khai thuế self-employed để thấy thu nhập ổn định. Tuy nhiên, nếu bạn tự kinh doanh, có trọn 12 tháng trên thuế (1) và công việc trước đó cùng thể loại công việc kinh doanh hiện tại (2) và thu nhập tự do hiện tại bằng hoặc cao hơn trước kia (3), lender có thể sử dụng con số này. Điều kiện bắt buộc 1 + 2 + 3 mới sử dụng được 1 năm thuế sau khi chuyển từ W2 sang 1099.

Điều cần lưu ý:
✔ Lender chỉ tính thu nhập sau khi đã trừ chi phí trên hồ sơ thuế (NET Income)– không phải tổng thu nhập (Gross Income). Nếu bạn ghi quá nhiều chi phí, thu nhập hợp lệ sẽ rất thấp. Gross Income - chi phí = NET income
✔ Nếu đang có kế hoạch mua nhà sớm, hãy cố gắng giữ công việc W2 đến khi hồ sơ vay được duyệt.

2. Chuyển từ 1099 sang W2 với thu nhập cố định (salaried, guaranteed hours) – Có được tính thu nhập ngay không?

Tin vui:
Nếu bạn từ tự kinh doanh (1099) chuyển sang W2 với mức lương cố định (fixed income, salaried), lender có thể chấp nhận ngay thu nhập của bạn mà không cần chờ 2 năm!

Lưu ý:
✔ Nếu bạn làm cùng ngành, có offer letter chính thức, khả năng được duyệt vay sẽ cao hơn.
✔ Nếu bạn chuyển từ 1099 sang W2 để tăng cơ hội vay, hãy giữ công việc ít nhất 6 tháng đến 1 năm để có hồ sơ ổn định. Tuy nhiên, lender có thể duyệt hồ sơ linh hoạt hơn theo chương trình và investor mà không cần 6 tháng.

3. Chuyển từ 1099 sang W2 với thu nhập không cố định (Variable) – Ảnh hưởng thế nào?

Nhiều người có công việc W2 nhưng thu nhập lại thay đổi liên tục do làm theo giờ, theo hoa hồng hoặc theo mùa. Trong trường hợp này, lender sẽ tính trung bình thu nhập 2 năm để xét duyệt khoản vay.

✔ Nếu thu nhập của bạn biến động mạnh, hãy chuẩn bị hồ sơ thu nhập vững chắc và duy trì công việc ít nhất 2 năm để tăng cơ hội vay. Tuy nhiên hãy tham khảo với tôi để được tư vấn cho dù thu nhập của bạn không cố định.

4. Chủ doanh nghiệp có thu nhập cao nhưng khai thuế thấp – Có vay được không?

Cẩn thận! lender chỉ dựa vào số tiền bạn khai thuế sau khấu trừ, không phải số tiền thực tế bạn có. Nếu khai lỗ hoặc thu nhập quá thấp, khả năng vay sẽ rất khó khăn.

Lời khuyên:

  • Nếu bạn dự định vay mua nhà trong 1-2 năm tới, hãy tối ưu hồ sơ thuế ngay từ bây giờ. Có những khấu trừ trên thuế, nhưng lender có thể cộng ngược lại (add backs), tham khảo thểm bài, bấm => “Self-employed Thu Nhập Từ Tự Kinh Doanh”

✔ Giải pháp: Nếu thu nhập trên thuế không cao, bạn có thể sử dụng chương trình Non-QM Loan, xét duyệt theo bank statements hoặc Profit & Loss Statement.

Kết Luận

🔹 Nếu bạn có ý định mua nhà, hãy lập kế hoạch thay đổi công việc một cách thông minh.
🔹 Nếu bạn làm tự doanh (1099), hãy chuẩn bị ít nhất 2 năm khai thuế để đủ điều kiện vay.
🔹 Nếu bạn làm W2, hãy đảm bảo công việc có thu nhập ổn định.
🔹 Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, hãy khai thuế hợp lý để tối ưu khả năng vay vốn.

Bạn cần tư vấn chi tiết hơn? Hãy liên hệ ngay!

📞 (626) 999-1294
💻 www.laisuatnha.com

Huong Dao | NMLS #1226058 – Hỗ trợ bạn từng bước trên hành trình sở hữu ngôi nhà mơ ước!