Thu Nhập Tự Kinh Doanh

Thu Nhập Từ Tự Kinh Doanh và Yêu Cầu Của Các Lenders

Khi bạn là người tự kinh doanh (self-employed, công ty doanh nghiệp hoặc cá nhân, contractor) và muốn vay mua nhà, các lenders sẽ yêu cầu xem xét thu nhập của bạn để đánh giá khả năng chi trả khoản vay. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về các yếu tố mà các lenders quan tâm khi xem xét hồ sơ thuế của người tự kinh doanh, bao gồm các chi tiết về bản khai thuế doanh nghiệp và bản khai thuế cá nhân.

***Disclaimer: Thông tin mang tính chất tham khảo với cách xét duyệt của lender, không phải là lời khuyên, bạn tham khảo với chuyên viên thuế vụ về trường hợp của bạn.

1. Lender Xem Xét Những Gì?

Khi một người tự kinh doanh muốn vay vốn, lenders thường yêu cầu hai loại thuế quan trọng để đánh giá khả năng tài chính của người vay:

  • Bản khai thuế doanh nghiệp (Business Tax Return): Đây là bản khai thuế mà bạn đã nộp cho chính phủ, cho thấy doanh thu và chi phí của doanh nghiệp. Các lenders sẽ xem xét dòng doanh thu sau chi phí và nợ để đánh giá thu nhập của doanh nghiệp (NET Income).

  • Bản khai thuế cá nhân (Personal Tax Return): Ngoài bản khai thuế doanh nghiệp, lenders cũng yêu cầu xem bản khai thuế cá nhân để hiểu rõ hơn về tổng thu nhập của bạn từ các nguồn khác ngoài doanh nghiệp, ví dụ như lương hoặc thu nhập từ đầu tư.

2. Các Khoản Chi Phí Được Cộng Ngược (Add-Backs)

Một số chi phí khấu trừ mà bạn ghi trong bản khai thuế có thể không thực sự ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của bạn khi vay tiền. Các lenders sẽ cộng ngược lại những khoản này vào thu nhập để tính toán khả năng vay vốn của bạn. Đối với IRS, đây là khấu trừ, nhưng đối với lender, đây là khấu trừ vô hình vì thế được cộng ngược vào NET income. Điều này đồng nghĩa với thu nhập được xét vay có thể cao hơn thu nhập NET Income thực sự trên thuế. Dưới đây là những khoản thường được "cộng ngược" khi lender xét duyệt hồ sơ vay:

  • Khấu hao (Depreciation): Nếu bạn đã ghi nhận khấu hao cho tài sản trong doanh nghiệp của mình, lenders có thể cộng ngược khoản khấu hao này vì đây là một chi phí ảo, khấu hao tài sản vô hình, không phải tiền thực sự bỏ ra, và không ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh toán của bạn.

  • Chi phí làm việc tại nhà (Hàng 30 trên Schedule C): Nếu bạn dùng một phần không gian tại nhà dùng cho công việc kinh doanh và đã ghi chi phí này vào bản khai thuế (hàng 30 trên Mẫu Schedule C), lenders có thể cộng ngược lại khoản này, giúp tăng thu nhập đủ điều kiện của bạn. Ví dụ, bạn là contractor, consultant, bán hàng ăn tại nhà…..vv dùng 1 phần trong căn nhà cho công việc.

  • Chi phí số dặm xe (Mileage) trên dòng 44a của Schedule C sẽ được cộng ngược lại với mức $0.26 mỗi mile. Ví dụ dòng 44A, số mile là 4,000 => 4,000 x 0.26 = $1,040 được cộng vào thu nhập trong việc xét duyệt khoản vay.

  • Thu nhập theo Schedule K-1 (Mẫu 1065 hoặc 1120S): Nếu bạn nhận được chia lợi nhuận từ doanh nghiệp và với tỷ lệ sở hữu của công ty, thì khoản phân chia lợi nhuận này cũng có thể được tính vào thu nhập đủ điều kiện vay. Tuy nhiên, người cho vay cần xác minh rằng doanh nghiệp có lợi nhuận đủ để hỗ trợ thu nhập được sử dụng trong việc xét duyệt khoản vay.

  • Chi phí ăn uống, đi lại và giải trí trên dòng 24b của Schedule C, dòng 4b của Schedule M-1 trên Mẫu 1065, hoặc dòng 3b của Schedule M-1 là chi phí thực tế của doanh nghiệp và sẽ bị trừ khi tính thu nhập đủ điều kiện vay. Vì đây là các khoản chi phí thực tế ảnh hưởng đến dòng tiền, nên các lenders sẽ không cộng lại mà sẽ khấu trừ khi tính toán thu nhập đủ điều kiện.

    3. Nhiều Người Bỏ Lỡ Cơ Hội Vì Nghĩ Mình Không Đủ Điều Kiện

    Rất nhiều người tự kinh doanh bỏ lỡ cơ hội vay mua nhà chỉ vì họ nghĩ rằng thu nhập khai thuế của họ quá thấp để được chấp thuận. Vì vậy, họ chọn đi theo chương trình Non-QM – một lựa chọn thay thế nhưng thường đi kèm với lãi suất cao hơn, chi phí vay cao hơn, và tổng tiền lãi phải trả trong thời gian dài lớn hơn rất nhiều.

    Tuy nhiên, nhiều người không biết rằng có rất nhiều khoản chi phí có thể cộng ngược lại vào thu nhập. Nếu họ nói chuyện với tôi trước, tôi có thể giúp xem lại hồ sơ thuế và xác định thu nhập đủ điều kiện, từ đó có thể giúp họ vay theo chương trình truyền thống với lãi suất thấp hơn, tiết kiệm hàng chục nghìn đô la trong thời gian dài.

    4. Kết Luận

    Với những người tự kinh doanh, việc vay vốn có thể phức tạp hơn so với người có thu nhập ổn định từ công việc. Tuy nhiên, hiểu rõ về các yêu cầu của lender và các khoản có thể cộng ngược vào thu nhập sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn khi nộp hồ sơ vay. Hãy đảm bảo rằng bạn có đủ tài liệu cần thiết và đừng tự loại mình ra khỏi các chương trình vay tốt hơn mà không tham khảo ý kiến loan officer!