Bạn Cần Bao Nhiêu Tiền Đặt Cọc Để Mua Nhà?
Khi bạn chuẩn bị mua nhà, một trong những yếu tố quan trọng nhất cần xem xét là số tiền đặt cọc (down payment) bạn cần phải có. Số tiền này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng vay mà còn quyết định được mức độ thanh toán hàng tháng và các điều kiện vay khác. Vậy, bạn cần bao nhiêu tiền cho khoản đặt cọc khi mua nhà? Dưới đây là một số yếu tố giúp bạn hiểu rõ hơn về yêu cầu đặt cọc và cách tính toán số tiền bạn cần.
1. Yêu Cầu Đặt Cọc Tùy Thuộc Vào Loại Vay
Số tiền đặt cọc bạn cần có sẽ phụ thuộc vào loại khoản vay bạn chọn:
Vay truyền thống (Conventional loan): Đối với các khoản vay thông thường, số tiền đặt cọc thường dao động từ 3% đến 20% giá trị ngôi nhà. Nếu bạn không thể trả được 20%, bạn sẽ phải mua bảo hiểm cho khoản vay (PMI - Private Mortgage Insurance). Nếu bạn có khả năng trả 20% trở lên, bạn sẽ không phải trả PMI và sẽ giảm bớt chi phí hàng tháng.
Vay FHA (Federal Housing Administration): Đối với vay FHA, yêu cầu đặt cọc thường chỉ từ 3.5% giá trị ngôi nhà. Vay FHA đặc biệt phù hợp với những người mua nhà lần đầu và những người có tín dụng không quá tốt. Bạn sẽ phải mua bảo hiểm cho khoản vay suốt thời gian vay nếu bạn đặt cọc từ 3.5% tới 10%. Hoặc bạn sẽ phải mua bao hiểm cho khoản vay 11 năm nếu bạn đặt dọc trên 10.01%.
Vay VA (Veterans Affairs): Nếu bạn là quân nhân, cựu chiến binh, hoặc vợ/chồng của họ, bạn có thể đủ điều kiện để vay qua chương trình VA, bạn không cần phải trả tiền đặt cọc. Tuy bạn không bỏ tiền đặt cọc hoặc đặt cọc dưới 20%, bạn cũng không cần mua bảo hiểm cho khoản vay. Đây là một trong những ưu đãi lớn nhất mà chương trình VA cung cấp.
Vay USDA (United States Department of Agriculture): Chương trình vay USDA cung cấp các khoản vay cho những người sống ở các khu vực nông thôn và không yêu cầu khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên, chương trình này có những điều kiện nghiêm ngặt về thu nhập và vị trí.
Vay Non-QM (Non-Qualified Mortgage): Nếu bạn không thể đáp ứng các yêu cầu tiêu chuẩn của các khoản vay truyền thống, vay Non-QM có thể là một lựa chọn lý tưởng. Đây là loại vay dành cho những người có tình trạng tài chính không "chuẩn" như người có thu nhập, hoặc không thể chứng minh thu nhập qua cùi lương (bảng lương, paystub) hay thuế. Chương trình Non-QM vay dựa trên: 12 tháng deposit ngân hàng (Bank Statement loans), Báo cáo Lời lỗ (Profit and Loss loans), trên mẫu 1099 cuối năm hoặc DSCR cho nhà đầu tư (Debt Service Coverage Ratio). Chương trình có thể yêu cầu khoản đặt cọc cao hơn, tuy nhiên các chương trình này có các điều khoản linh hoạt hơn tùy thuộc vào hồ sơ tài chính của bạn.
2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Số Tiền Đặt Cọc
Ngoài loại khoản vay, còn có một số yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến số tiền bạn cần đặt cọc:
Điểm tín dụng (Credit score): Nếu điểm tín dụng của bạn cao, bạn có thể được yêu cầu đặt cọc ít hơn. Ngược lại, nếu điểm tín dụng của bạn thấp, bạn có thể cần phải trả khoản tiền đặt cọc lớn hơn để giảm rủi ro cho người cho vay.
Thu nhập và nợ (Income and debt): Người cho vay sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI - Debt-to-Income ratio) của bạn. Nếu bạn có thu nhập ổn định và tỷ lệ nợ thấp, bạn có thể được yêu cầu đặt cọc ít hơn.
Giá trị ngôi nhà: Đương nhiên, giá trị của ngôi nhà sẽ quyết định số tiền bạn phải trả. Nếu ngôi nhà có giá trị cao, bạn sẽ cần có một khoản tiền đặt cọc lớn hơn.
3. Những Lựa Chọn Khác Để Giảm Số Tiền Đặt Cọc
Nếu bạn không thể trả một khoản tiền đặt cọc lớn, đừng lo, vẫn có một số lựa chọn giúp bạn giảm bớt số tiền phải trả:
Chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu (Down Payment Assistance): Một số tiểu bang và khu vực có các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu, giúp bạn trả ít tiền đặt cọc.
Chương trình vay 100%: Một số chương trình vay, chẳng hạn như vay VA hoặc vay USDA, có thể giúp bạn mua nhà mà không cần tiền đặt cọc.
Hỗ trợ từ gia đình hoặc bạn bè: Nếu bạn không đủ tiền để trả khoản đặt cọc, bạn có thể xin hỗ trợ từ gia đình hoặc bạn bè, hoặc có thể có người đồng bảo lãnh cho khoản vay của bạn.
4. Tính Toán Số Tiền Đặt Cọc Bạn Cần
Để giúp bạn hình dung số tiền cần cho khoản đặt cọc, hãy xem ví dụ sau:
Nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá $300.000 và yêu cầu đặt cọc là 20%, bạn sẽ cần $60,000 = ($300,000 x 20%) để trả cho khoản đặt cọc.
Cũng với một ngôi nhà giá trị $300,000 và yêu cầu đặt cọc 3.5%, bạn sẽ cần $10,500 = ($300,000 x 3.5%) để trả cho khoản đặt cọc, nếu bạn vay với chương trình FHA.
Kết Luận
Số tiền đặt cọc bạn cần khi mua nhà sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại khoản vay, điểm tín dụng và thu nhập của bạn. Trong trường hợp số tiền đặt cọc không đáp ứng được số vay bạn cần, các lựa chọn khác như vay Non-QM (ví dụ: vay dựa trên statement ngân hàng, báo cáo lời lỗ, vay mẫu 1099 hoặc DSCR) hay các chương trình hỗ trợ có thể giúp bạn sở hữu ngôi nhà mơ ước. Trước khi quyết định, hãy tham khảo Phương Hương qua số (626) 999-1294 hoặc (909) 323-7558 để tìm ra giải pháp phù hợp nhất với tình hình tài chính của bạn.