Điều Khoản Điều Kiện Trong Hợp Đồng Mua Nhà: Điều Kiện Thẩm Định, Điều Kiện Tài Chính, và Điều Kiện Kiểm Tra Nhà
Khi mua một ngôi nhà mới, bạn có cơ hội đưa vào một số điều kiện (contingencies) trong hợp đồng mua bán để bảo vệ quyền lợi của mình trong suốt quá trình giao dịch.
Một điều kiện (contingency) là một điều kiện phải được thực hiện để hợp đồng vẫn có hiệu lực. Nếu điều kiện này không được đáp ứng theo sự hài lòng của người mua, họ có thể hủy bỏ giao dịch mà không phải chịu phạt. Dưới đây là ba điều kiện chính mà người mua thường sử dụng trong hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bạn cũng có thể đưa vào bất kỳ điều kiện nào, miễn là người bán đồng ý.
Điều Kiện Thẩm Định Giá Nhà (Appraisal Contingency)
Hầu hết các lender yêu cầu phải có một bên thứ ba độc lập thực hiện thẩm định giá trị ngôi nhà trước khi phê duyệt khoản vay mua nhà. Điều này giúp lender đảm bảo rằng họ không cho vay một số tiền vượt quá giá trị thực tế của ngôi nhà. Nếu bạn có điều kiện thẩm định giá trong hợp đồng, bạn có quyền hủy bỏ giao dịch và lấy lại khoản đặt cọc nếu giá trị thẩm định thấp hơn giá mua ban đầu và bạn không thể thỏa thuận lại giá với người bán.
Điều Gì Xảy Ra Nếu Thẩm Định Giá Quá Thấp?
Các lender chỉ chấp nhận cho vay dựa trên giá trị thẩm định của ngôi nhà hoặc giá mua, tùy cái nào thấp hơn. Ví dụ, nếu bạn và người bán đã đồng ý giá mua là 500.000 USD, nhưng thẩm định giá nhà chỉ là $480,000, lender sẽ chỉ cho vay dựa vào giá trị tối đa $480,000. Trong trường hợp này, bạn có một số lựa chọn:
Thanh toán khoản chênh lệch: Bạn có thể quyết định thanh toán số tiền chênh lệch $20,000 bằng cách tăng tiền đặt cọc để đảm bảo giao dịch diễn ra.
Yêu cầu người bán giảm giá: Bạn có thể yêu cầu người bán giảm giá bán xuống mức $480,000 để phù hợp với giá trị thẩm định.
Sử dụng điều kiện thẩm định giá: Nếu không thể đạt được thỏa thuận với người bán, bạn có thể sử dụng điều kiện thẩm định giá để hủy bỏ giao dịch và lấy lại tiền cọc, sau đó tiếp tục tìm ngôi nhà khác.
Điều kiện thẩm định giá mang lại lợi thế cho bạn, vì nó cho phép bạn hủy bỏ giao dịch nếu không hài lòng với kết quả thẩm định mà không bị mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, trong một thị trường có tính cạnh tranh cao với nhiều người mua, việc bỏ qua điều kiện thẩm định giá trong đề nghị có thể làm bạn trở thành một người mua hấp dẫn hơn trong mắt người bán. Họ sẽ thấy rằng bạn sẵn sàng thực hiện giao dịch ngay lập tức mà không gặp rủi ro về giá trị thẩm định.
Điều Kiện Tài Chính (Loan Contingency)
Thông thường, bạn sẽ sử dụng một khoản vay thế chấp mua nhà (mortgage) để mua ngôi nhà của mình. Nếu bạn không thể được chấp thuận vay đủ số tiền cần thiết, điều kiện tài chính cho phép bạn hủy bỏ giao dịch và lấy lại tiền cọc. Việc có thư chấp thuận tạm thời (pre-approval) hoặc thư đủ điều kiện (pre-qualification) sẽ giúp bạn biết được mức giá ngôi nhà bạn có thể mua, nhưng cho đến khi đơn vay của bạn được xét duyệt chính thức, mọi thứ vẫn chưa chắc chắn. Điều kiện này bảo vệ bạn nếu hoàn cảnh tài chính thay đổi.
Điều Kiện Kiểm Tra Nhà (Home Inspection Contingency)
Lo lắng rằng ngôi nhà bạn yêu thích có thể có những vấn đề cấu trúc lớn hoặc hư hỏng? Điều kiện kiểm tra nhà cho phép bạn hủy bỏ giao dịch sau khi xem báo cáo kiểm tra chi tiết từ một chuyên gia. Hầu hết người mua nhà không phải là chuyên gia sửa chữa nhà và có thể không biết những gì cần tìm, nhưng một người kiểm tra nhà chuyên nghiệp sẽ giúp bạn phát hiện ra những vấn đề tiềm ẩn. Có điều kiện này trong hợp đồng mua nhà có thể mang lại sự an tâm lớn. Nếu kết quả kiểm tra tìm thấy vấn đề, bạn có thể thương lượng với người bán để sửa chữa, giảm giá bán hoặc lấy lại tiền cọc và tiếp tục tìm kiếm nếu không thể đạt được thỏa thuận.
Điều Gì Xảy Ra Nếu Thẩm Định Giá Quá Thấp?
Hầu hết các lender chỉ cho vay tối đa bằng giá trị thẩm định của ngôi nhà. Nếu bạn đã thỏa thuận giá mua là $500,000 nhưng ngôi nhà được thẩm định chỉ có giá trị $480,000, bạn có một số lựa chọn:
Thanh toán khoản chênh lệch bằng cách tăng tiền đặt cọc
Yêu cầu người bán giảm giá mua
Sử dụng điều kiện thẩm định giá để lấy lại tiền cọc và tìm một ngôi nhà khác
Nếu bạn có điều kiện thẩm định giá, người bán có thể sẽ sẵn sàng giảm giá thay vì mạo hiểm mất giao dịch hoàn toàn. Điều kiện này có thể mang lại lợi thế cho bạn theo nhiều cách. Tuy nhiên, trong thị trường bán nhà có tính cạnh tranh cao, khi có nhiều người mua, việc loại bỏ điều kiện thẩm định giá trong đề nghị của bạn có thể khiến bạn trở thành người mua hấp dẫn hơn. Người bán sẽ biết rằng bạn sẵn sàng làm mọi thứ cần thiết để hoàn tất giao dịch mua nhà.
Kết Luận
Việc sử dụng điều kiện trong hợp đồng mua nhà là một cách để bảo vệ bạn trong suốt quá trình giao dịch, giúp bạn có thể rút lui nếu có bất kỳ vấn đề gì phát sinh. Điều kiện thẩm định giá, điều kiện tài chính và điều kiện kiểm tra nhà là ba yếu tố quan trọng mà bạn nên cân nhắc khi mua nhà. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi đưa vào những điều kiện này trong hợp đồng mua bán. Happy House Hunting!